06 金利が上がるとどうなるのか？
金利の利上げは、持続的な物価の上昇や円安進行による輸入品の価格上昇をおさえる対応で行われます。
金利が上がるとローンの返済額が増えたり、預貯金の実質価値が目減り※１します。
これにより消費や投資が控えられる傾向になり、物価の上昇（インフレ）を抑える効果を期待し発せられ、需要が下がることやお金が借りにくくなることで物価上昇を、抑える仕組みです。ならば金利が上がると不動産価格はさがりますか？
需要と供給から見ると不動産価格も抑えられることになりますが、不動産は一般消費財と違い、資産価値のある金融商品としての考え方もありますので、価格破壊、金融機関の融資の貸しはがしなどの極度の金利上昇や政策がない限り、不動産という唯一無二のものであるため、影響は受けにくいと考えます。つまり市場金利と不動産への投資収益率に差がある（不動産投資収益率の方が高い）場合は、不動産に欠格が無い限り、簡単には下がりません。
２０２６年１月２０日
※１ 物価が上がるということは、お金の価値が下がるということ。つまり１００円のパンの価値は
１００円ですが、お金の力が落ちたこと（お金の価値が下がること）で１２０円でなければ買えなくなったと言うこと。パンの価値がさがると８０円で買えるということ。つまりパンの価値は変わらないのにお金の価値が盛ったから、価値を等しくするのに１２０円必要となったこと。
05 中古マンションの価格はどうなるの
建築業界でも２０２４年に働き方改革導入されたことが拍車をかけ、建築現場の労働者不足による人件費の上昇で、人手不足が一段と深刻かする見通しです。つまり人件費のさらなる上昇が予測されます。また、円安の影響で輸入品、輸入建材、原材料の価格が上昇、人件費問題とこれらが重なって建築工事費の上昇幅が拡大する可能性があります。
このことから、新築マンションの建設費は今後更に上昇する公算が大き く、新築価格か当然に上昇するでしょう。また、新築のための用地の取得が難しい（価格が高い、土地がない等の理由）ことも価格上昇の要因です。
中古マンション価格も新築マンションの供給の細りで、需要と供給のバランスから価格の上昇がつづくと予想されます。ただし、中古マンションの価格に影響するのは、建築費ではなく需給バランスということになりますから、需要が減った地域になってしまうと、価格が崩れる恐れがあります。
自分の住んでいる街の価値を避けないことが、肝心です。漠然と住んでいるのではなく、住民が街に参加し、街を盛り上げていくことが自分の資産価値を下げない要因の一つとなります。地域とのコミュニケーションも大切です。
２０２６年１月１７日
04 相続税は富裕層だけのことなのか
相続税の計算において、基礎控除額が２０１５年から大きく下がったが、不動産価格の上昇等で相続資産額（路線価）が上がったため、相続性の課税対象となる人が増えました。
人が亡くなると誰もが払う税金ではないにしろ支払う対象家族が増えているのは間違い有りません。
少子化が進む中で、なくなる人の人数と、財産を引き継ぐ子供の数が減っている。一人っ子の場合、２回の相続を１人で引き継ぐので、１人当たりの納税額が増えるということです。今後 国として相続税収が増える試算できるのも、相続税課税対象者が増えるとみているからでしょう。
米国は資産が４３億円を超えるまでは負担率は０％、ドイツは、負担率は日本よりも低い。日本の相続税は、世界的に低くはありません。死んでまで多くの税金を払いたくないならば、相続に関して事前対策は必要ですね。
２０２６年１月１５日
03 投資利回りの考え方の基礎の基礎
不動産価格の上昇で不動産の投資利回りが低下しているといわれますが、投資利回りとは何でしょうか。
簡単にいうと、不動産から得られる経費等を差し引いた収入を不動産購入金額（不動産投資金額）で割ったもの
例えば、
年間収益100万円÷購入価格2,000万円= ０．０５
つまり収益率５％（利回り５％の金融商品）ということです。
この収益率が近年低下しているということは、上記算式の数字が変化したと言うことです。
例えは賃料収入は変わらないのに、投資金額が上昇すれば利回りは低下するということです。
マーケットレパートなどには、「不動産リスクプレミアムを示唆するイールトギャップは、引き続き低下傾向」と指摘されています。何のことだかわかりませんよね。
リスクプレミアムとは、投資する商品に発生する可能性のあるリスクを利率に置き換える考え方。例えばハイリスクならは、その分利率が良くなければとの考え方です。
例えば、安全な投資商品Ａとやや不安か有る投資商品Ｂが有った場合、どちらも同じ利率ならば、当然に商品Ａを購入しますよね。そこで商品Ｂが、利率を商品Ａより３％高くしたとします。そうすると投資家は、商品Ａにするか、商品Ｂにするか迷うということは商品Ａと商品Ｂが同等商品になったと考えることができます。このように投資にリスクを取らせるために上乗せした部分をリスクプレミアムといいます。
イールドギャップとは、国債利回りと投資利回りの差のこと。１０年国債利回りが１．６％として、投資利回りが２％ならばその差は０．４％とということです。両者の差（イールドギャップ）が０．４％が、金利上昇によってどの様なことになるかを考えるということです。
このように、利回りをどの様に見ながら、マーケットと動きや傾向を見ながら投資を行うわけですが、
リスクプレミアムが高い不動産投資において、担当のプロパティマネージャ－がリスクの軽減を行うことができれば、イールドギャップも広がり安心出来る、効率よい投資ができることになると言うことで、この考え方や運用は、プロのプロパティマネージャーのコンサルティングを受けることをオススメします。
２０２６年１月１０日
02 ローンの組み方が重要な理由
01 なぜ不動産価格は上昇するのか？
不動産購入の場合、多くの型がローンを組みますが、
金利が安い変動金利を選ぶのか、長期にわたるローンだから、固定金利を選び支出額を確定、一定にするのかローンの組み方も不動産購入を検討する際の重要なポイントです。
超長期ローンや自己資金を抑えたローンも増えています。超長期は毎月の支払いが少なく負担軽減のようにみえますが、金利の上昇や経済、環境等の変化、不動産の経年による是正工事等でローン残高が長く残ることでリスクも長期化します。また、自己資金を薄く借入額を増やすと金利上昇でローン元金残高がなかなか減らない状態になってしまい
ます。
また、物件価格が下がった場合、物件価格よりローン残高が多くなってしまうこともありえます。
ローンの組み方もしっかりと検討することが重要なことはもちろんですが、どのエリアでどんな物件を購入するのかもしっかり考え、不動産購入にはトータル的に考える事が重要です。
２０２６年１月５日
不動産の価格を決定する要因は沢山あります。立地条件、建物価値、経済景気、金利等 様々な要因が、時には金利が価格上昇要因の大きく影響したり、建築資材の高騰や人手不足で価格が上昇することもあります。
今日の価格上昇の要因の一つに建築資材の高騰と人手不足による工事費の上昇が続き、採算悪化や用地取得の鈍化により新築マンションの供給量が減っている（受給の逼迫）ことも価格を押し上げています。
07 賃貸建物点検の基礎知識
賃貸住宅の経営の安定化のためには、長期修繕計画を作成し、計画的なメインテナンスが不可欠です。たたし、点検診断について、どこまで調査すべきか、どのレベルで調査すべきなのかわからない点も沢山あります。
賃貸住宅の建物や設備の状態を良好に保つためには、いろいろな点検や何回も点検して、不具合等を把握、適切に消耗品の交換や修理を行い、その記録も保管しておくことが大切です。
点検には、自主点検と法定点検があり、自主点検はさらに日常点検、定期点検と、臨時点検にわかれます。
日常点検は、外観等を目視で点検、定期点検は１年に１回以上管理会社や専門業者が点検を行います。臨時点検は、台風や大きな地震などの後に行う点検です。
一方、法定点検は、法律で義務つけられている点検で、建築基準法、消防法、水道法等に基づき建築設備や消防設備に関する点検があります。
建物を長持ちさせるためには日常点検を怠らないことが肝心です。国土交通省が「賃貸住宅の修繕、点検期間セルフチェック」(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/selfchecksheet/) を参照下さい。
定期的な点検を実施することで、建物の劣化の程度や範囲、その原因について調査することで、診断結果からすぐに修理が必要なのか、当面は部分的な修繕で大丈夫なのかの判断ができます。
専門業者の建物診断には費用も掛かりますが、点検による劣化状態の発見、把握で適切な修繕ができ、そのことが結果として修繕コストの削減や劣化の進行をおされることになり、長期修繕計画での予定修繕工事計画を延期できたり、修繕積立金の支出の抑制にもなります。
２０２６年２月２０日
08 賃貸不動産、個人所有か法人所有か
不動産の賃貸事業を行う場合、その不動産を個人で所有した方がいいのか、法人で所有した所有した方がいいのかという疑問が発生します。
税金の面から、その違いを見てみましょう。
１．収入と税金
個人所有者の場合、賃料収入は所得税対象で、累進課税方式で所得が増えるほど税率も高くなります。
法人所有だと、法人税が課税され中小企業だと所得800万円以下だと15% それを超える部分は23.2%と
個人所得より低くなります。
また、所得税対象額においても、個人は「建物減価償却費」「修繕費」「固定資産税」「ローン利息」「管理費」等ですが、法人に於いては「役員報酬」「従業員給与」「社宅家賃」「交通費」「交際費の一部」が経費計上でき、所得の圧縮ができます。
仮に賃貸経営で赤字が出た場合、個人ならば他の所得との損益通算ができ、給与所得から源泉徴収された所得税の還付を受けられる可能性があります。法人の場合は、翌年以降に繰り越し、最大１０年間の繰り越し欠損金の繰り越し控除できます。
もう一つの方法として、不動産は個人のまま、管理業務を行う法人を設立して、その法人が不動産管理費を個人から受取り、個人の所得を軽減する方法も考えられます。妻が家賃の集金や物件の見回り等をおこない、その業務の対価として法人から報酬を受け取ることが可能となり所得の分散を行う事ができます。
個人所有か、法人所有かはの判断は税金面からアプローチをするとこのようなポイントを判断基準とすることで判断をしやすくするでしょう。また、税金よりも相続を見据えた場合は、また違う判断基準で行うと個々なります。
最終的には、この賃貸不動産を自分の人生に於いてどの様な価値付けをするが、一番のポイントだとかんがえます。
２０２６年２月２３日
新築マンション価格の上昇が、不動産価格全体を押し上げている要因のひとつとなっています（地域により差はあります）。土地、戸建、中古マンション価格も上昇傾向にあり、供給要因に牽引されている状態です。
２０２６年１月２日