不動産投資マネジメント
不動産投資で成功するたったひとつの方程式
なぜ、不動産投資に成功する人と失敗する人がいるのか？
失敗する人は不動産投資において、間違った情報や知識をもっています。
もしあなたが、
①不動産営業マンは利益が出る投資物件というが、本当に利益が出るか不安だ
②営業マンの提示する資料を細かくチェックする時間が無い
③投資物件を判断するスキルがない
と、思っているなら、、、その答えが見つかるかもしれません。
投資ブーム到来！！
2024年から新NISAがスタートし、
空前の投資ブームに沸いています。ネット上では投資に関する様々な情報が溢れています。
そんな中、投資に対しての書籍が出版されたり、
セミナーが開催されたりと「リターンを狙うなら〇〇がオススメ」「この投資は今年も絶好調！」などの
魅力的なワードがよく目につきます。
いま、多くのひとがこのブームに乗じて、投資を始めているようです。
ですが、ちょっと待ってください
皆さんにお伝えしておくべき重大な事実があります。
この内容は、もしかするとみなさんは
「もっと早く知りたかった」、
「今さら聞いても遅いよ」、
「聞きたくなかった」
という内容かもしれません。しかし、思わぬ大損を回避するためには必須の情報です。
経済危機の前兆を読み解く
2000年に発生したITバブル崩壊の時、
インターネットの幕開けに伴いＩＴ業界は株価がどんどん上昇し、
最終的にはアメリカの株価指数においてもアメリカの時価総額しめるＩＴ業界の割合が
35％まで拡大し、その状況が数ヶ月つづいてITバブルの崩壊が始まりました。
2007年のリーマンショックの時も同じような状況が発生しています。
リーマンブラザーズをはじめとする金融業界はアメリカの株価指数が時価総額の25%まで占めてしまい、
ＩＴバブルの時のように、特定の業界や分野に比重が傾いた直後に大きな経済ショックが発生しました。
日本のバブル崩壊も、日本企業の好景気に沸き1980年代後半には、
世界時価総額トップ10に日本の企業7社が占めてしまうという状態でした。
そしてこの状態を牽引したのが日本興業銀行をはじめとする日本のメガバンクでした。
バブル崩壊の直前の銀行業界が時価総額の40％を占めていたのです。
是れも例外なく1990年に大きな経済ショックを起こしました。
過去を振り返ってみると経済危機は、
崩壊直前に特定の業界への株価集中が起きていることがわかります。
このように、偏ったところにお金が集中している時は、
つまり世の中の経済景気がよく、市場も活性化しているように感じますが、
実際には国内でお金が循環していないことを示したときは、
健全な状態ではないことを示し、経済が私たちに警告を失してくれているのですが、
おおくのひとはこの警告さえ築かずに、崩壊の雪崩に飲まれてしまっているのです。
ひとつの指標をもつ
投資の神様ウォーレン・バフェット氏
氏が絶大な信頼を置いているのが「バフェット指標」いうもの。
バフェット指標とは「株価が割高かどうか」を判断する指標です。
バフェット指標が100％を越えれば値段が割高を示します。
だからこの指標が100%であれば株価は公正に評価されており、70％、80％の水準で買えれば成功だと
バフェット氏は言っています。
バフェット氏の指標は、2000年のITバブル崩壊前、2008年のリーマンショック前は、
100％を超えていたにもかかわらず市場の取引は活発だったそうです。
バフェット氏の様に自分が判断をする、決断をするための物差しを手に入れることは、難しいかもしれませんがこの物差しと、世の中に溢れる情報の中から経済市場状況を読み解く正しい情報を手に入れれば
リスクが大きいタイミングを回避するなど、正確な投資判断が下せ、
大損をすることは無くなる
と思いませんか。あなたが受け取った情報により、
投資判断は180度変わります。得をするのか損をするのかが決まってしまうのです。
しかしながら、
情報の溢れる中で物事を整理し判断するのは非常に難しい作業です。
明確なフレームワークが有れば、自分の考えをスムーズに整理判断することが出来ます。
そのフレームワーク、ガイドラインを手に入れることができれば、
不動産の投資家として成功者として一目置かれる存在になれるのです。
自ら物差しや指標を持つことで、空理空論を全て排除し地に足のついた投資が出来るのです。
くどいようですが、明確なフレームワークがあれば自分の考えをスムーズに整理することが出来るのです。
ノイズに騙されるな
為替や株式などのように、瞬時に価格が変動する投資は、瞬発力が必要なため、
前もって金利の利上げや経済分析、会社分析・予測が必要でしょう。
不動産投資は、そこまでの瞬発力は必要としないため（完全には言い切れませんが）、
分析を行うにも、予測できるものと予測できないものを見極めることが大事です。
例えば
EV車、蓄電池などのメガトレンドから未来を予測するより、自分の未来のために現状を把握することが大切です。
実は、メガ・トレンドはノイズです。
調子のいいトークや会社の規模やブランドに対する先入観もノイズです。
相談に誠実に答えられる（「確認してお答えします」は誠実な態度です）会社や担当者を頼りましょう
ノイズは知ったところで投資判断や大きな投資成果に結びつかない!!
営業マン、セールス担当は仲介するためのメリット告知トークを語り、
デメリットの多くは聞かれたら答えるというパターンです。
そんなに良い投資先なら、なぜ自分で購入・投資しないのでしょうか。
今はスマホをみればいろいろな情報が手に入る時代。
ひとりが知っている情報は、みんなが知っている情報です。だから、営業トークはノイズなのです。
成功に結びつかない３つのノイズ
営業マンの営業トーク
営業マン、セールス担当は仲介する
ためのメリット告知トークを語り、
デメリットの多くは聞かれたら答え
るというパターンです。そんなに良
い投資先なら、なぜ自分で購入・投
資しないのでしょうか。今はスマホ
をみればいろいろな情報が手に入る
時代。ひとりが知っている情報は、
みんなが知っている情報です。だか
ら、営業トークはノイズなのです。
営業マンからは、自分取れない情報
だけをもらいましょう。
不動産会社に対する先入観
HOW TO 本に不動産会社の選び方が記
されていますが、宅建業者免許を持っ
ていれば大手の会社でも、駅前の不動
産やさんでも売買契約は同じ。
逆に大手の会社でも誠実でない、い
い加減な人が担当になってしまった
らそれまでです。
大手と駅前など会社の大小は投資の
重要ポイントではありません。
調子のいいトークや会社の規模ブラ
ンドに対する先入観はノイズです。
相談に誠実に答えられる（「確認し
てお答えします」は誠実な態度です）
会社や担当者を頼りましょう。
メガ・トレンド情報
為替や株式などのように、瞬時に価格
が変動する投資は、瞬発力が必要なため、前もって金利の利上げや経済分析、会社分析が必要でしょう。不動産投資は、そこまでの瞬発力は必要としないため（完全には言い切れませんが）、分析を行うにも、予測できるものと予測できないものを見極めることが大事です。
EV車、蓄電池などのメガトレンドから未来を予測するより、自分の未来のために現状を把握することが大切です。メガ・トレンドはノイズです
ではどんな投資判断が必要なのでしょうか
ノイズは知ったところで投資判断や大きな投資成果に結びつかない！
ひとつ話を聞いてください。
そもそも投資をする目的はなんですか。
投資をして多くのお金を稼ぎたいからですか。
投資に成功し、働かないで悠々自適な生活をしたいからですか。
働くことは美徳と考えられています。そして収入をふやすこと。
だから、高い収入を得るためにハードワークをして命を縮める。
人生 なんのために送っているのかわからない。
夢や希望を叶えるために一生懸命 ハードに働いていることが正しかったのか。
夢や希望を先延ばしにして来ていませんか。
もし生活のためにハードワークに興じているならば、その状況を変えるのは可能です。
これから不動産投資について、
いま世の中で行われている一般的な取引、手段を安全に利用して、知的に安全に、
そしてシンプルにあらたな生き方を送る手段をお話しします。
「フルタイムの収入をサイドビジネスで得る」ことができたら嬉しいですが、そんなにあまくはありません。
「不動産投資で富を得る」なんて聞くと、とっさに否定的な反応をするひともいるでしょう。
不動産についての先入観や、不動産業界のイメージ、不動産での金儲け的な宣伝をする企業のせいです。
不動産というのは、活用の仕方では一般の人にとって合法的な節税対策であり
多くの富を生み出す可能性を持つものだと知っている人は、好意的なイメージを持っているでしょう。
最初の反応はどうであれ、まずはそのイメージを保留にして、話を最後まで聞いて下さい。
話は、既に知っている情報かもしれません。
「でも」、
「いつか」、
「もしかしたら、出来るかどうか」ではなく、
数ヶ月であなたの望む生活向けての第一歩を踏み出すことが出来る様になる情報です。
私の持っている不動産は、だれでもが見える不動産です。
でも、みんな見ているだけで通りすぎてしまいます。私は立ち止まり、考えて、そして投資をしました。
投資金額100万円からスタートして、10年後には1000万円の利益（キャッシュフロー）を得ることが出来ました。
それは、ラッキーで起きたことではなく、当然に積み上がる仕掛けを計算したからです。
皆さんも仕事が有り、きちんと収入を得ていると思います。
でも、何か満たされない、ストレスになるほどのものではないにしろ何かもやもやするものが、
どこかに小さく潜んでいるのではないでしょうか。
お金も信用も、学歴もないところから、数億円の不動産資産を所有するに至るような話ではなく、
よくあるサクセスストーリーでもありません。
そんなサクセスストーリーの人はまれで、そうなることが出来ると勘違いしたひとが、
投資に参加してカモにされてしまうのです。
ですから私の場合は、
不動産投資の基本をしっかりと学び、
考えて、
シンプルに計算し投資判断をし、
利益を得たということです。
なのでその方法を覚えていただき、成功へのマイルストーンにしてほしい、行動をおこしてほしいのです。
そこで紹介するのが、不動産投資のための基礎を分かりやすく説明した
こちらの講座
この講座の内容を説明すると
第１章 投資とは何か知っていますか
□ なぜ投資をするのでしょうか
□ 投資とは何でしょう
□ キャッシュフロー など
□ 不動産投資の基本編
第２章 不動産投資とは何か。知っていますか？
□ 不動産投資をするときには、どの様な考え方が必要なのですか？
□ 不動産投資の特徴を理解しておきましょう
□ 不動産投資の目的をハッキリさましょう
□ 不動産投資は自己責任投資
第３章 不動産投資を失敗しないための判断
□ デューデリジェンス
□ 物件の調査
□ 経済的調査
□ 経営的調査
□ 将来のリスクに対する予測
第４章 不動産の価値
□ 都心部にもある原野
□ 収益還元法で求める不動産価値・価格
□ キャッシュフローの重要性
□ キャッシュフローの流れを知る
□ 不動産投資の決断計算
□ 不動産金融理論の基本編
第５章 投資不動産の価値の測定方法
□ 不動産投資に必要な時間的価値を知らなければならない
□ 現在価値に割り引く意味
□ 投資不動産購入に不可欠なディスカウントキャッシュフロー法
□ 割引率と還元利回りの重要性
□ 投資期間の利益を測定し、投資結果を知らなければならない
□ 不動産投資実務の基本編
第６章 投資不動産購入判断をするためのツール
□ 自己資金と借入金
□ レバレッジ効果
□ 投資不動産の購入判断をするためのツール
□ ローン資産価値比率
□ ローン定数・ローンコンスタント
□ 債務回収比率
□ 損益分岐点
□ 例題を使って見てみよう
□ 不動産投資基礎練習編
第７章 事例研究
□ 判断トレーニング その１
□ 判断トレーニング その２
□ 判断トレーニング その３
□ 判断トレーニング その４
必ずご確認下さい
不動産投資の６つの基本知識
１．不動産投資の仕組みと特性
少額の資金投資でもローンを利用して大きく資産形成ができます。ローンは投資不動産が生み出す賃料で支払いキャッシュフローを積み上げて大きな資産を築くことが出来ますが、かんたんなはなしではありません。
不動産投資の特徴は
１．基礎知識を学ばないと、だまされる
２．投資不動産の契約。経営管理を委託することが出来
るので、日々忙しくても安心して資産経営できる。
３．まとまった資金がなくてもスタートが出来る。
４．リスクコントロ ールしやすい
２．不動産投資のメリット
１．不動産投資にはインカムゲインとキャピタルゲイ
ンとがあります。
・毎月不労所得がは入ってくる（インカムゲイン）
毎月の収入－借入返済＝キャッシュフロー
※キャッシュフローマイナス物件の購入に注意
・売却すると売却益を得られる（キャピタルゲイン）
※ローン返済により自己所有持ち分が増え利益幅が大きくなる
２．年金 ＋ 不労所得で老後も安心
３．インフレ対策
※インフレにより貨幣価値が下がるがローン返済額は一定なのでキャ
ッシュフロー額は上がる
４．相続時に節税対策・分割対策。納税対策になる
３．おさえるべきリスク
メリットがあれば当然にリスクが付いてきます。
空室リスク
滞納リスク
家賃の下落リスク
修繕費や資本改善のための追加投資発生リスク
災害リスク
etc
それぞれのリスク対策には、経験豊かなプロへの協力依頼がリスクヘッジになります。
４．投資した不動産を松屋が管理経営
投資不動産を安定的に運用していくうえで管理委託会社選びは、①物件選び、②金融機関ローン選び、その次に重要です。賃貸経営管理はもちろん、集金や現場トラブルやクレームへの対応等、賃貸経営についての、理論的に考えて実行している会社、リスクヘッジをキチンと実行している会社をえらぶひつようがあります。
当社は、不動産管理に対しての経験豊かな会社です。
５．投資資金契約とローン
投資不動産の取得価格が１００とします。そのうちの２０だけ自己資金を用意できれば、残りの８０は金融機関のローンを組むことできれば不動産投資をスタートすることが出来ます。
８０のローンの返済方法や条件を検討することでキャッシュフローのアップにつながります。
家賃収入に対してローン返済割合が５０％と４６％では、その差は一瞬小さく思うかもしれませんが、投資期間中の積み上げて、その差は大きく変わります。
ローンの組み方次第で、支払金額の総額が300万円も差が出る事例もあります。
６．不動産投資の始め方
Step1. お問合せ
Step２．セミナーの参加、個別セミナーの参加
Step３．投資プランの作成
Step４．投資物件の検討
Step５．ご契約・融資の申込
Step６．決済、引渡し 松屋との管理委託契約
Step７．家賃収入スタート（投資回収）
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